Comment simuler un prêt hypothécaire ?
Pour simuler votre prêt hypothécaire, trois paramètres suffisent : le montant emprunté, la durée du prêt (généralement entre 15 et 25 ans en Belgique) et le taux d'intérêt annuel. Les taux actuels en Belgique oscillent autour de 3,2 à 3,4 % pour un taux fixe sur 25 ans. Consultez notre page sur les taux hypothécaires actuels en Belgique pour un comparatif détaillé par banque.
Le simulateur ci-dessus propose trois types de remboursement. En annuité constante, la mensualité reste identique chaque mois : la part d'intérêts diminue progressivement au profit du capital. En amortissement linéaire, vous remboursez chaque mois la même fraction de capital, ce qui fait baisser la mensualité au fil du temps. Enfin, le bullet (ou prêt in fine) ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt ; le capital est soldé en une seule fois à l'échéance.
Le résultat affiche immédiatement la mensualité estimée, le coût total des intérêts et un tableau d'amortissement annuel. Vous pouvez partager votre simulation via un lien unique. Pour aller plus loin, consultez notre guide complet du crédit hypothécaire en Belgique ou découvrez s'il est possible d'emprunter sans apport.
Exemples de simulation de prêt hypothécaire
Voici trois exemples concrets basés sur un remboursement par annuités constantes (capital + intérêts).
150 000 € sur 15 ans à 3,3 %
| Mensualité | 1 054,08 € |
| Total des intérêts | 39 735,20 € |
| Coût total | 189 735,20 € |
Avec une durée plus courte, la mensualité est plus élevée mais le coût total des intérêts est nettement réduit : 39 735 € d'intérêts, soit 26,5 % du capital emprunté.
200 000 € sur 20 ans à 3,5 %
| Mensualité | 1 154,28 € |
| Total des intérêts | 77 027,92 € |
| Coût total | 277 027,92 € |
Un scénario classique pour un appartement ou une maison modeste. Les intérêts représentent 38,5 % du capital emprunté sur 20 ans.
300 000 € sur 25 ans à 3,2 %
| Mensualité | 1 446,78 € |
| Total des intérêts | 134 034,10 € |
| Coût total | 434 034,10 € |
Sur 25 ans, les intérêts totaux dépassent 134 000 € malgré un taux de 3,2 %. Allonger la durée réduit la mensualité mais augmente significativement le coût total du crédit.
FAQ – Simulation prêt hypothécaire
Quelle est la différence entre annuité constante et amortissement constant ?
En mensualité constante (annuité), vous payez chaque mois le même montant : la part d'intérêts diminue et la part de capital augmente. En amortissement constant (linéaire), vous remboursez chaque mois la même part de capital ; les intérêts diminuent, donc les mensualités baissent au fil du temps.
Comment est calculé le coût total du crédit ?
Le coût total est la somme du capital emprunté et des intérêts versés sur toute la durée du prêt. Il dépend du montant, du taux d'intérêt annuel et du type de remboursement (annuité, linéaire ou bullet). Le tableau d'amortissement détaille année par année capital remboursé et intérêts payés.
Qu'est-ce que le taux TAEG ?
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est un taux unique exprimé en pourcentage annuel qui inclut, outre les intérêts, certains frais obligatoires du crédit (dossier, garantie, assurance solde restant dû lorsque celle-ci est imposée par le prêteur, etc.). Attention : toutes les banques n'incluent pas les mêmes éléments dans le TAEG ; certaines n'intègrent pas l'assurance habitation, par exemple. Comparer les offres sur la seule base du TAEG n'est donc pas toujours pertinent. Il est généralement préférable de comparer séparément le taux d'intérêt, l'assurance décès et l'assurance habitation. Notre simulateur affiche un taux nominal ; le TAEG vous sera communiqué dans l'offre de prêt.
Combien puis-je emprunter selon mes revenus ?
La règle souvent citée est de ne pas dépasser un tiers (33 %) de vos revenus nets en charges de crédit. Contrairement à une idée reçue, ce seuil n'est pas imposé par la Banque Nationale de Belgique (BNB) : c'est une convention bancaire. En pratique, les banques appliquent un ratio charges/revenus (DSTI) de 30 à 40 %, et les profils à revenus élevés peuvent être acceptés à 50 % voire davantage, car leur revenu résiduel après remboursement reste confortable.
Ce qui est légalement contraignant, ce sont les normes de quotité (loan-to-value) de la BNB, en vigueur depuis janvier 2020. Pour un premier achat en habitation propre, la quotité standard est de 90 %, avec une tolérance de 35 % du volume annuel de prêts pouvant aller jusqu'à 100 %. Pour un rachat ou un deuxième achat, la limite est de 80 % (tolérance de 20 % jusqu'à 90 %). Pour un investissement locatif, la limite est également de 80 %, mais la tolérance tombe à 10 %. Les primo-acquéreurs bénéficient donc du traitement le plus favorable, par choix de politique publique visant à favoriser l'accès à la propriété.
